Divisió de la cosa comuna després del divorci o la separació: què passa amb l’habitatge compartit?

La divisió de la cosa comuna després d’un divorci o una separació és una de les qüestions que genera més conflictes entre exparelles, especialment quan totes dues són propietàries d’un habitatge i no aconsegueixen posar-se d’acord sobre què fer-ne.

Qui es queda el pis? Es pot obligar l’altra persona a vendre’l? Què passa si un dels propietaris vol vendre i l’altre s’hi nega? I si encara hi ha una hipoteca pendent?

A Catalunya, la llei permet posar fi a una situació de copropietat, fins i tot quan no hi ha acord entre els propietaris. Tanmateix, és important distingir entre la divisió de la cosa comuna, l’ús de l’habitatge familiar i les obligacions derivades de la hipoteca.

1. Què és la divisió de la cosa comuna?

La divisió de la cosa comuna és el procediment jurídic que permet extingir la copropietat d’un bé quan pertany a dues o més persones.

En l’àmbit del dret de família, aquesta situació és habitual quan un matrimoni o una parella compra un habitatge conjuntament i, després de la ruptura, una de les parts vol deixar de ser-ne propietària.

Per exemple, una exparella és propietària d’un pis al 50 %. Després del divorci, una persona vol vendre’l, però l’altra vol continuar-hi vivint i no accepta la venda.

En aquests casos, si no s’arriba a un acord, es pot valorar l’exercici de l’acció de divisió de la cosa comuna davant dels tribunals.

2. Es pot demanar la divisió de la cosa comuna després del divorci?

Sí. Com a regla general, cap copropietari està obligat a mantenir-se indefinidament en una situació de comunitat.

A Catalunya, cal tenir en compte els articles 552-9 i següents del Codi civil de Catalunya, que regulen l’extinció de la comunitat i la divisió de la cosa comuna.

Això significa que, si l’habitatge pertany a tots dos excònjuges o exparelles, qualsevol dels copropietaris pot sol·licitar que s’extingeixi aquesta situació, sempre que no hi hagi un impediment legal o un pacte vàlid que ho exclogui temporalment.

És important tenir present que la divisió de la cosa comuna no depèn necessàriament que hi hagi un divorci previ. També es pot plantejar en parelles no casades o en altres situacions de copropietat.

3. Quines opcions hi ha per repartir l’habitatge?

Quan una exparella comparteix la propietat d’un immoble, les solucions més habituals són les següents:

A. Que un dels propietaris es quedi l’habitatge

Una de les parts pot adquirir la quota de propietat de l’altra i convertir-se en propietària exclusiva de l’immoble.

Per fer-ho, cal determinar el valor de l’habitatge, calcular la compensació econòmica corresponent i formalitzar l’operació adequadament.

Si hi ha una hipoteca pendent, també s’ha de comprovar si l’entitat bancària accepta modificar el préstec i alliberar el propietari que deixa de ser titular de l’immoble.

B. Vendre l’habitatge a un tercer

Si cap de les parts vol o pot quedar-se el pis, es pot acordar la venda a una tercera persona i repartir-ne el resultat segons les quotes de propietat, tenint en compte les despeses, els deutes i els ajustos econòmics que corresponguin.

C. Sol·licitar judicialment la divisió de la cosa comuna

Si no hi ha acord, qualsevol copropietari pot valorar la interposició d’una demanda per posar fi a la copropietat.

Com que un habitatge és, habitualment, un bé indivisible en sentit jurídic o econòmic, la solució pot comportar-ne l’adjudicació a un dels propietaris amb compensació a l’altre o, si escau, la venda del bé i el repartiment del preu.

La solució concreta dependrà de les circumstàncies del cas i de les regles processals aplicables.

4. Què passa si un dels excònjuges no vol vendre?

El fet que un dels propietaris s’oposi a la venda no impedeix necessàriament posar fi a la copropietat.

Si no hi ha un acord que ho impedeixi i es compleixen els requisits legals, l’altre copropietari pot exercir l’acció de divisió de la cosa comuna.

Ara bé, cal analitzar si existeixen pactes entre les parts, resolucions judicials, mesures de família o altres circumstàncies que puguin afectar el moment o la manera de fer efectiva la divisió.

Per això, abans d’iniciar un procediment judicial, és recomanable estudiar la situació registral de l’immoble, el conveni regulador, la sentència de divorci i els possibles acords econòmics entre les parts.

5. Divisió de la cosa comuna i ús de l’habitatge familiar: són el mateix?

No. Aquesta distinció és fonamental.

La propietat de l’habitatge i el dret a utilitzar-lo són qüestions diferents.

Per exemple, una sentència de divorci pot atribuir temporalment l’ús de l’habitatge familiar a un dels progenitors per raó de la guarda dels fills o per altres circumstàncies previstes legalment.

Aquesta atribució d’ús no significa, per si mateixa, que el progenitor que hi viu es converteixi en propietari exclusiu del pis.

Tanmateix, tampoc no s’ha de donar per fet que la divisió de la cosa comuna permetrà desallotjar immediatament la persona que hi viu. Cal examinar el contingut i la vigència de les mesures judicials o dels pactes que regulen l’ús de l’habitatge.

Per tant, és possible que la propietat es pugui dividir mentre continuï vigent un dret d’ús sobre l’habitatge, però els efectes concrets s’han de valorar cas per cas.

6. Es pot dividir l’habitatge si encara hi ha una hipoteca?

Sí, però cal diferenciar la propietat de l’immoble de la responsabilitat davant del banc.

Que un dels excònjuges transmeti la seva part de l’habitatge a l’altre no implica automàticament que deixi de ser responsable del préstec hipotecari.

Per alliberar-lo del deute, normalment cal el consentiment de l’entitat financera i la formalització de la modificació corresponent del préstec.

Si el banc no accepta alliberar un dels deutors, pot continuar reclamant-li el pagament en els termes del contracte hipotecari, encara que ja no sigui propietari de l’habitatge.

Aquest és un dels aspectes que convé resoldre abans de signar una adjudicació o una extinció de condomini.

El nostre despatx t’assessora en procediments de divisió de la cosa comuna a Barcelona i Catalunya, tant per negociar una solució extrajudicial com per estudiar l’exercici de les accions judicials que corresponguin.

Contacta amb nosaltres per estudiar el teu cas i trobar la solució més adequada a les teves circumstàncies.