División de la cosa común tras el divorcio o la separación: ¿qué ocurre con la vivienda compartida?

La división de la cosa común tras un divorcio o una separación es uno de los conflictos más habituales entre exparejas, especialmente cuando ambas son propietarias de una vivienda y no consiguen ponerse de acuerdo sobre qué hacer con ella.

¿Quién se queda el piso? ¿Se puede obligar al otro propietario a venderlo? ¿Qué ocurre si una de las partes quiere vender y la otra se niega? ¿Y si todavía existe una hipoteca pendiente?

En Cataluña, la ley permite poner fin a una situación de copropiedad, incluso cuando no existe acuerdo entre los propietarios. Sin embargo, es fundamental distinguir entre la división de la cosa común, el uso de la vivienda familiar y las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario.

1. ¿Qué es la división de la cosa común?

La división de la cosa común es el mecanismo jurídico que permite poner fin a la copropiedad de un bien que pertenece a dos o más personas.

En el ámbito del derecho de familia, esta situación es frecuente cuando un matrimonio o una pareja compra una vivienda conjuntamente y, tras la ruptura, uno de los miembros quiere dejar de ser propietario.

Por ejemplo, una expareja es propietaria de un piso al 50 %. Después del divorcio, uno quiere venderlo, pero el otro desea seguir viviendo en él y no acepta la venta.

Si no se alcanza un acuerdo, puede estudiarse el ejercicio de la acción de división de la cosa común ante los tribunales.

2. ¿Se puede solicitar la división de la cosa común después del divorcio?

Sí. Como regla general, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una situación de comunidad.

En Cataluña, deben tenerse en cuenta los artículos 552-9 y siguientes del Código civil de Cataluña, que regulan la extinción de la comunidad y la división de la cosa común.

Por tanto, si una vivienda pertenece a ambos excónyuges o exparejas, cualquiera de los copropietarios puede solicitar que se ponga fin a la copropiedad, siempre que no exista un impedimento legal o un pacto válido que lo excluya temporalmente.

Además, no es imprescindible que exista un divorcio previo. La división de la cosa común también puede plantearse en parejas no casadas y en otras situaciones de copropiedad.

3. ¿Qué opciones existen para repartir la vivienda?

Cuando una expareja comparte la propiedad de un inmueble, las soluciones más habituales son las siguientes.

A. Que uno de los propietarios se quede con la vivienda

Una de las partes puede adquirir la cuota de propiedad de la otra y convertirse en propietaria exclusiva del inmueble.

Para ello, es necesario determinar el valor de la vivienda, calcular la compensación económica correspondiente y formalizar adecuadamente la operación.

Si existe una hipoteca pendiente, también debe comprobarse si el banco acepta modificar el préstamo y liberar de responsabilidad al propietario que deja de ser titular de la vivienda.

B. Vender la vivienda a un tercero

Si ninguna de las partes quiere o puede quedarse con el piso, se puede acordar su venta a un tercero y repartir el resultado conforme a las cuotas de propiedad, teniendo en cuenta los gastos, las deudas y los ajustes económicos que correspondan.

C. Solicitar judicialmente la división de la cosa común

Si no existe acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede valorar la presentación de una demanda para poner fin a la copropiedad.

Como una vivienda es habitualmente un bien indivisible en sentido jurídico o económico, la solución puede consistir en adjudicarla a uno de los propietarios, compensando económicamente al otro, o proceder, cuando corresponda, a su venta y al reparto del precio.

La solución concreta dependerá de las circunstancias del caso y de las normas procesales aplicables.

4. ¿Qué ocurre si uno de los excónyuges no quiere vender?

La oposición de uno de los propietarios no impide necesariamente poner fin a la copropiedad.

Si no existe un acuerdo que lo impida y se cumplen los requisitos legales, el otro copropietario puede ejercer la acción de división de la cosa común.

No obstante, antes de iniciar un procedimiento judicial, conviene comprobar si existen pactos entre las partes, resoluciones judiciales, medidas de familia u otras circunstancias que puedan afectar al momento o a la forma de hacer efectiva la división.

Por ello, resulta recomendable revisar la situación registral del inmueble, el convenio regulador, la sentencia de divorcio y los posibles acuerdos económicos existentes.

5. ¿La división de la cosa común es lo mismo que el uso de la vivienda familiar?

No. Se trata de cuestiones jurídicas diferentes.

La propiedad de la vivienda y el derecho a utilizarla no son equivalentes.

Por ejemplo, una sentencia de divorcio puede atribuir temporalmente el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores en función de la guarda de los hijos o por otras circunstancias legalmente previstas.

Esta atribución de uso no significa, por sí misma, que el progenitor que reside en la vivienda se convierta en su propietario exclusivo.

Sin embargo, tampoco debe suponerse que la división de la cosa común permitirá desalojar inmediatamente a la persona que vive en el inmueble. Es necesario examinar el contenido y la vigencia de las medidas judiciales o de los acuerdos que regulan su uso.

Por tanto, la división de la propiedad y el derecho de uso pueden coexistir, dependiendo de las circunstancias y de las resoluciones o pactos aplicables.

6. ¿Se puede dividir la cosa común si todavía existe una hipoteca?

Sí, pero es imprescindible distinguir entre la titularidad de la vivienda y la responsabilidad frente al banco.

Que uno de los excónyuges transmita su parte del inmueble al otro no implica automáticamente que deje de ser responsable del préstamo hipotecario.

Para liberar a uno de los deudores, normalmente es necesario el consentimiento de la entidad financiera y la formalización de la correspondiente modificación del préstamo.

Si el banco no acepta liberar a uno de los titulares de la hipoteca, puede seguir reclamándole el pago en los términos del contrato, aunque ya no sea propietario de la vivienda.

Este aspecto debe resolverse antes de firmar una adjudicación o una extinción de condominio.

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